路線価の読み方を学べば、自分で土地の評価が算出できる

都心の住宅密集地区の風景

土地の評価方法である「路線価方式」について、読み方を解説します。

説明のポイント

  • 路線価は国税庁の決めた時価。
  • 路線価に土地の面積を乗じて、土地の評価額を算出する。
  • 国税庁ホームページで、路線価を調べることができる。
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路線価とは?

土地は、はっきりとした価格を示すことが難しい財産です。売り手と買い手が合意した瞬間は、その土地の値段がハッキリしますが、時間が経過すれば、再び条件は変わってしまいます。

相続税の計算する場合には、亡くなった方(被相続人)の財産の「時価」を集計する必要があります。ところが、納税者が財産を集計するときに、各人それぞれが考えた土地の時価を主張すると、統一性に欠けて不公平さが生じます。

このような事態を避けるため、国税庁は独自の基準を定めました。人が住む宅地に隣接する路線に「路線価」(ろせんか)という値段をつけています。

路線価は「時価」か?

路線価は国税庁の定めた基準としての時価です。路線価は、公示地価から2割を目安に割り引きされており、公示地価よりも高い評価額にならないようにしています。つまり、路線価を0.8で割りもどせば、路線価からおおよその公示地価を調べることができます。

公示地価のほうが一般的には土地の時価に近いはずですが、国税庁は路線価を時価とすることを認めています。

路線価を見てみよう

路線価は、国税庁のホームページから確認できます。

参照財産評価基準書|国税庁

この路線価は、毎年7月1日にその年のものが発表されます。その内容は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で閲覧できます。具体的に、路線価を1つ確認してみましょう。

路線価図平成28年度版

▲路線価のページに移動しました。日本地図が表示されていますので、「東京」を選択します。

路線価図平成28年度版の東京都

▲いろいろな表示がありますが、ここでは「路線価図」を選択します。

路線価図平成28年度版の東京都特別区

▲市区町村の選択画面です。ここでは「北区」を選択します。

路線価図平成28年度版の東京都北区

 

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▲地名の表示です。ここでは「赤羽西1」の「45020」を選択してください。

路線価図平成28年度版の東京都北区赤羽西1

▲路線価図が表示されました。なお、ブラウザの設定によっては、PDFが別画面で表示される場合もあります。

路線価400Cと260Cに接する角地

▲当オフィスの入居する建物がたつ土地の路線価を見てみましょう。土地の場所として、赤い四角を記入しました。その土地に接している路線が、「路線価」になります。この場合、400Cと260Cの2つの路線価がありました。

「400」とは、400千円の意味です。1平方メートルあたり400,000円の路線価ということになります。

「C」の意味は、借地権の割合に関する表示です。土地に借地権が設定されていたり、賃貸物件がある場合に影響します。自宅が建っているだけであれば、無視してかまいません。

路線価の計算方法

具体的に路線価方式による計算をしてみましょう。路線価がわかれば、あとは、その金額(千円単位)に地積(土地の面積)を乗じれば、大まかな評価額が算出できます。

例えば、路線価400Cに接する土地の地積が100㎡だとすると、

  1. 路線価400,000円
  2. 地積100平方メートル
  3. 路線価(a)×地積(b)=40,000,000円

というように計算できます。路線価が複数付されている場合や、その他の土地の形状や要素によって、評価が変わることもあります。

具体的に路線価をもう少し計算してみたい場合には、国税庁の用意した相続税試算システムがおすすめです。その内容は、私の記事で紹介しています。

参考無料で確認できる! 自分は相続税の申告が必要ですか?(当サイト、2016年2月26日)

参考: ついに来た!国税庁「相続税の申告要否判定コーナー」が強化され、税額計算まで可能に(当サイト、2016年5月11日)

簡単すぎる計算方法から生じる疑問も

路線価による計算は、全国共通の方法なので一見公平に見えます。しかし、それはそれで別の問題を生み出します。計算方法が画一的なので、逆にそれを利用して節税を試みる人々もいるためです(最近話題の「タワーマンション節税」など)。

また、土地の価格を調査する専門職として不動産鑑定士がいるのに、一律に計算してしまう路線価方式のおおざっぱさな評価には、疑問を持つ人がいることも知っておきましょう。

まとめ

路線価の意味と、国税庁ホームページでの路線価の探し方を紹介しました。これを知っておけば、自分でもおおよその土地の評価を知ることができます。

初めて路線価を見る方は、日本で一番高い路線価である「東京都中央区銀座5丁目」を見てみることをおすすめします。

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