都市計画道路の予定地は、土地の評価額が下がります。対象かどうかは、ネットでチェック!

道路工事の標識

土地の評価額について、都市計画道路の予定地になっている場合には、評価額が下がります。その確認方法についてお伝えします。

説明のポイント

  • 都市計画道路の対象かどうかは、ネットで確認できる(東京都の場合)
  • 住宅地では1%~10%の減額が期待できる
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都市計画道路とは

「都市計画道路」とは、都市計画法に基づいて定められた道路です。

道路が持つ交通機能や、空間機能などを高め、良好な都市環境を整備するために、都市計画道路の工事が進められています。

具体的には、主要幹線で行われている道路の拡張工事をイメージすれば、わかりやすいと思います。

もし相続時の財産の中に、将来の都市計画道路の対象となる予定地があれば、評価額を減額することが可能です。道路の拡張工事が既に始まっている必要はありません。計画の対象になっていればOKです。

都市計画道路による評価減

なぜ、都市計画道路の予定地になっていると、評価額を減額できるのでしょうか。

それは、計画対象地では、建築制限が設けられているためです。例えば、東京都23区内では次の基準が設けられています。

当該建築物が、次に掲げる要件に該当し、かつ、容易に移転し、又は除却することができるものであること。

  1. 市街地開発事業(区画整理・再開発など)等の支障にならないこと。
  2. 階数が3、高さが10m以下であり、かつ、地階を有しないこと。
  3. 主要構造部が、木造、鉄骨造、コンクリートブロック造その他これらに類する構造であること。
  4. 建築物が都市計画道路区域の内外にわたり存することになる場合は、将来において、都市計画道路区域内に存する部分を分離することができるよう、設計上の配慮をすること。

「東京における都市計画道路の整備方針(第四次事業化計画)」の公表について 第4章より)

いざ道路を拡張し始めたときに取り壊しづらい強固な建物があると、工事の差し支えになってしまうことから、建築制限が設けられています。

建築制限があることは、土地としての利用価値が通常に比べて劣ることを意味します。この点を加味して、評価額を減額することが認められています。

 

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どれぐらい評価減になるのか?

具体的には、財産評価基本通達24-7に評価減の割合が定められています。この通達は文章がちょっと読みづらいのですが、簡単に言えば、

 「計画予定地÷土地全体」の地積割合 をもとに補正率を乗じる

ということです。補正率は、下表の通りです。

財産評価基本通達24-7の評価減の割合一覧表

財産評価基本通達24-7(国税庁)より引用

この表では、「地積割合」のほかに、「地区区分」や「容積率」も関係します。

「地区区分」は、国税庁の路線価図で調べられます。「容積率」は、市区町村や図書館に備え付けのブルーマップで調べられるほか、自治体がネット上で公表している地図で調べられる場合もあります。(例:世田谷区

例えば「普通住宅地区、容積率200%以上、予定地の割合が60%以上」の場合、「0.90」の補正率ですので、土地の評価額は1割減額されます。

計画予定地をチェックする

東京都の場合、次のサービスで都市計画道路の計画予定地を確認できます。

参考都市計画情報等インターネット提供サービス | ポータルページ(東京都都市整備局)

当オフィスの近く(北区赤羽西)においても、都市計画道路の工事が行われています。その地図を見てみましょう。

東京都都市整備局の都市計画情報

▲「用途地域」の表示があると見づらいので、チェックを外します。

地図上の太線が、都市計画道路の対象です。この太線の内に土地がある場合、都市計画道路による評価減が期待できます。

実際に検討する場合は、東京都の都市整備局で図面を取得して、念入りに確認します。

まとめ

ここでは東京都のケースで紹介しましたが、この評価減は対象となる土地であればどこでも使えます。

ネット上で都市計画道路の対象かどうかを確認できない場合には、市区町村に問い合わせて確認するとよいでしょう。

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